Жилищный вклад с 2027 года: как копить на дом и первоначальный взнос

С 1 января 2027 года банки начнут заключать договоры жилищных сбережений. Вклад открывают минимум на три года и пополняют в любое время. Он застрахован на сумму до 10 млн руб. отдельно от других вкладов. Разбираем, когда можно забрать деньги с процентами и что проверить будущему застройщику.

Редакция «Экотектуры»

30 сентября 2026 г.4 мин чтения18ИпотекаНовость

С 1 января 2027 года банки смогут заключать с гражданами договоры жилищных сбережений. Это вклад минимум на три года, накопления с которого идут на покупку жилья, строительство частного дома или первоначальный взнос по ипотеке. Будущему застройщику закон даёт два заметных плюса: такой вклад застрахован отдельно от остальных счетов в том же банке на сумму до 10 млн руб., а деньги можно направить прямо на индивидуальное жилищное строительство.

Президент подписал Федеральный закон № 230-ФЗ 4 июля 2026 года. Законопроект № 461846-8 внесли в Госдуму 17 октября 2023 года депутат А. Г. Аксаков и сенатор Н. А. Журавлёв. Первое чтение прошло 2 апреля 2024 года, второе и третье 24 июня 2026 года, Совет Федерации одобрил закон 1 июля. Закон добавляет в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» главу о договоре жилищных сбережений и меняет правила страхования вкладов.

Как устроен вклад

Открыть его может только физическое лицо. Срок привлечения денег по договору не может быть меньше трёх лет.
Пополнять вклад можно в любое время, это условие банк обязан включить в договор. Деньги в пользу вкладчика вправе вносить и третьи лица, например родители.
Проценты банк начисляет с периодичностью, которую фиксирует договор, и прибавляет к сумме вклада.
Размер ставки закон не устанавливает. По данным ДОМ.РФ, её определят условия договора с конкретным банком.
По распоряжению вкладчика банк перечисляет накопления на оплату жилья, финансирование ИЖС или участие в долевом строительстве, в том числе на другой счёт.
Банк обязуется выдать кредит на улучшение жилищных условий, если вкладчик соответствует его требованиям при рассмотрении заявки. Вкладчик может от этого кредита отказаться и перевести накопленное вместе с процентами в другой банк на первоначальный взнос или погашение ипотеки.

Когда можно забрать деньги с процентами

Закон перечисляет случаи, в которых банк выплачивает все начисленные проценты:

вкладчик соблюдал условия договора и направил деньги на жильё;
договор прекращён досрочно, деньги ушли на улучшение жилищных условий или в другой банк на взнос либо погашение ипотеки, а распоряжение подано не раньше чем через год после заключения договора;
договор прекращён, и вкладчик забирает деньги без жилищной цели, но требование о возврате подано не раньше чем через полтора года после заключения договора;
банк отказал в кредите по договору после окончания срока накопления.

В остальных случаях закон не обязывает банк выплатить все начисленные проценты. Поэтому условия досрочного расторжения стоит прочитать в договоре до подписания.

Чем он отличается от обычного депозита

Параметр	Обычный вклад	Договор жилищных сбережений
Страховое возмещение	до 1,4 млн руб. в совокупности по вкладам в одном банке	до 10 млн руб., выплачивается отдельно от возмещения по другим вкладам
Срок	по условиям банка	не меньше трёх лет
Пополнение	по условиям договора	в любое время, это требование закона
Назначение денег	любые цели	жильё, ИЖС, долевое строительство, взнос или погашение ипотеки; без жилищной цели проценты сохраняются при требовании не раньше чем через полтора года
Связь с ипотекой	нет	банк рассматривает кредит по договору, накопления можно перевести в другой банк

Страховка действует со дня размещения денег до истечения трёх месяцев после срока возврата вклада, указанного в договоре. Если у человека в одном банке несколько жилищных вкладов, лимит 10 млн руб. считается на все сразу. Возмещение по жилищному вкладу выплачивается отдельно, поэтому обычные вклады человека в том же банке сохраняют собственный лимит 1,4 млн руб.

Прямой доплаты к вкладу из бюджета закон не предусматривает. Авторы законопроекта в пояснительной записке 2023 года предполагали, что участник программы сможет прийти за кредитом с первоначальным взносом 50% и больше, и это поможет снизить ставку. Это оценка авторов: размер взноса и ставку по такому кредиту закон не задаёт. В той же записке сказано, что в рамках программы возможны региональные программы поддержки жилищных сбережений. ДОМ.РФ пишет, что на основе договора предполагается возможность получить ипотеку на специальных условиях.

Что проверить будущему застройщику

Горизонт стройки. Если участок уже куплен и работы начнутся в ближайшие месяцы, вклад подойдёт хуже: при досрочном расторжении закон сохраняет все проценты, только если распоряжение направить деньги на жильё подано не раньше чем через год после открытия.
Как банк платит за ИЖС. Закон разрешает переводить накопления на другой счёт по распоряжению вкладчика. Уточните у банка, куда именно уйдут деньги при строительстве по договору подряда и какие документы понадобятся.
Ставка и капитализация. Сравните доходность жилищного вклада с обычными депозитами того же банка и узнайте, как часто начисляются проценты.
Требования к заёмщику. Кредит банк выдаст, только если вкладчик пройдёт проверку при рассмотрении заявки. В пояснительной записке авторы описывали случаи из региональных программ, когда банк после периода накопления отказывал в ипотеке из-за существенного ухудшения материального положения гражданина. Если банк отказал в кредите после окончания срока накопления, закон сохраняет вкладчику все начисленные проценты.
Проверка поступлений. Закон о противодействии отмыванию доходов применяется к договору жилищных сбережений так же, как к договорам банковского счета и вклада.

Прикинуть, сколько нужно накопить, можно в калькуляторе бюджета стройки, а платёж по будущему кредиту посчитать в ипотечном калькуляторе. Ипотечные программы банков собраны в разделе «Финансы».