В Новосибирске 55 частных домов попали в КРТ. Что это значит для владельца ИЖС

Мэрия Новосибирска включила в комплексное развитие территории 11,7 га в Заельцовском районе, под снос попадают 55 частных домов. Разбираем, как дом ИЖС оказывается в КРТ, когда его можно изъять, как считают возмещение и что проверить собственнику.

Редакция «Экотектуры»

30 сентября 2026 г.5 мин чтения22ИЖСНовость

Мэрия Новосибирска включила в комплексное развитие территории (КРТ) участок площадью 11,7 га в Заельцовском районе, в границах улиц Кубовой, Аренского и Лобачевского. Из постановления, опубликованного 15 сентября, следует, что сносу подлежат 55 домов, сообщает НГС. Компания, которая выиграет торги, будет обязана предоставить собственникам жильё взамен изымаемого. Мы разобрали, как частный дом попадает в КРТ и что его владельцу стоит проверить заранее.

Что известно о проекте

Торги на право заключить договор о КРТ проведёт департамент строительства и архитектуры мэрии, они должны пройти в течение 180 дней со дня издания постановления. Начальная цена права на договор составляет 332,1 млн рублей. Договор будет действовать до 21 декабря 2034 года, к этой дате объект должен быть сдан в эксплуатацию.

Помимо жилья для собственников, застройщику предстоит реконструировать дороги, озеленить и благоустроить территорию и построить детский сад на 220 мест. Неделей раньше мэрия заключила договор о КРТ на Сухарной улице. На каком основании дома включили в границы и что построят на их месте, в публикации НГС не сказано.

Как частный дом попадает в КРТ

Правила собраны в главе 10 Градостроительного кодекса, частных домов касается КРТ жилой застройки. В КРТ нежилой застройки объекты ИЖС, садовые дома и дома блокированной застройки включать запрещено (ч. 6 ст. 65 ГрК). Для жилой застройки статья 65 предусматривает два пути.

Дом признан аварийным или соответствует установленным регионом критериям высокого износа, ненадлежащего технического состояния либо отсутствия систем инженерно-технического обеспечения (п. 3 ч. 2 ст. 65). Этот пункт появился в кодексе с Федеральным законом от 26.12.2024 № 486-ФЗ.
Участок и дом этим критериям не отвечают, но расположены в том же элементе планировочной структуры, где есть такие объекты (ч. 3 ст. 65).

От пути зависит судьба участка. Изымать для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ жилой застройки участки с объектами ИЖС, садовыми домами и домами блокированной застройки закон не разрешает. Исключение сделано для объектов, которые признаны аварийными или соответствуют региональным критериям износа (п. 3 ч. 8 ст. 65 ГрК).

Критерии для частных домов утверждает субъект РФ, поэтому в разных регионах они могут отличаться. Первое, что стоит выяснить владельцу, это основание, по которому в решение попал именно его дом.

Чем права владельца ИЖС отличаются от прав собственников квартир

Самые подробные гарантии при КРТ закон даёт собственникам квартир. Статья 32.1 Жилищного кодекса (равноценное жильё, срок заключения договора, доплата за большую площадь) по своей части 1 применяется к многоквартирным домам. Статья 66 ГрК предусматривает общие собрания собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными. Для владельцев ИЖС похожих процедур в этих статьях нет.

Владелец аварийного дома или дома, подпадающего под региональные критерии, проходит через изъятие для муниципальных нужд в порядке, установленном земельным законодательством (ч. 7 ст. 65 ГрК). По договору о КРТ орган власти обязуется принять решение об изъятии участков и объектов в целях комплексного развития (п. 8 ч. 4 ст. 68 ГрК). Застройщик берёт на себя обязательство создать или приобрести жильё для граждан либо перечислить деньги на возмещение за изымаемые участки и недвижимость (ч. 6 ст. 68).

Как считают возмещение

В возмещение входят рыночная стоимость участка и дома, убытки от изъятия и упущенная выгода (п. 2 ст. 56.8 ЗК).
Стоимость участка оценивают исходя из его разрешённого использования на день, предшествующий принятию решения об изъятии. Само планируемое изъятие при оценке не учитывается (п. 5 ст. 56.8 ЗК).
Не учитываются постройки и улучшения, сделанные вопреки разрешённому использованию, а также (с оговорками из закона) улучшения и стройка после уведомления о принятом решении об изъятии (п. 8 ст. 56.8 ЗК).
Жилищный кодекс относит к убыткам расходы на переезд, временное жильё, поиск нового жилья и оформление прав на него (ч. 7 ст. 32 ЖК).
По соглашению с собственником вместо денег можно получить другое жильё, его стоимость засчитывают в размер возмещения (ч. 8 ст. 32 ЖК).

Вместе с проектом соглашения об изъятии владелец получает отчёты об оценке рыночной стоимости недвижимости и размера убытков (п. 4 ст. 56.10 ЗК). Он вправе отказаться подписывать соглашение или предложить изменить его условия, в том числе сумму возмещения. К предложению по сумме нужно приложить обосновывающие документы (п. 9). Если соглашение не подписано, орган власти может обратиться в суд по истечении 90 дней со дня получения собственником проекта (п. 10). Принудительное изъятие жилья по суду закон допускает только при предварительном и равноценном возмещении (ч. 6 ст. 32 ЖК).

Что проверить собственнику

Найти постановление о КРТ и описание границ территории, сверить с ними кадастровый номер своего участка.
Заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что дом и участок зарегистрированы, а вид разрешённого использования соответствует тому, как участок используется. От этого зависит оценка.
Выяснить, признан ли дом аварийным или соответствующим региональным критериям износа, и запросить в администрации документы, на которых основан такой вывод. Если дом им не отвечает, изъятие в целях КРТ жилой застройки закон не допускает.
После уведомления о решении об изъятии не начинать дорогой ремонт или пристройку: в возмещение они могут не войти.
Прочитать отчёт об оценке из пакета соглашения и при несогласии направить письменные предложения по сумме с обоснованием. Для спора собственник может заказать собственную оценку и привлечь юриста.
Когда станет известен победитель торгов, проверить застройщика в рейтинге надёжности компаний «Экотектуры».

Решение об изъятии орган власти обязуется принять по договору о КРТ, который заключают по итогам торгов. До торгов в Заельцовском районе собственники могут собрать документы и проверить свои объекты в ЕГРН. Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста по конкретному участку.