Барьер для малого бизнеса: почему срываются сделки
С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 186, обязавший применять эскроу-счета при строительстве частных домов с привлечением льготной ипотеки. Для рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС), доля которого за первые пять месяцев 2026 года достигла 64% от всего ввода жилья в стране, новые правила стали серьезным испытанием. По данным аналитического центра «Дом.РФ», из 8 тысяч строительных организаций, планировавших работать по новой модели, на реальные сделки вышли только около 4,3 тысячи.
Директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков поясняет, что переход на эскроу требует от застройщика возводить объект на собственные или кредитные средства, тогда как деньги клиента заморожены в банке до окончания работ. Однако небольшим региональным подрядчикам крайне сложно получить проектное финансирование из-за отсутствия твердых залогов и длительной кредитной истории. В результате рынок столкнулся с парадоксом: спрос есть, но строить некому. По оценкам института развития, порядка 30% уже одобренных ипотечных кредитов на ИЖС так и не доходят до выдачи, поскольку заказчики не могут найти компанию, работающую с эскроу.
Реакция застройщиков и меры поддержки
Представители строительного бизнеса подтверждают кадровый и корпоративный голод. Сопредседатель правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД) Вера Вавилова отмечает, что устойчивость сохраняют преимущественно опытные игроки с устоявшимся штатом, тогда как новичкам выживать тяжело. Учредитель компании Starkwood Вячеслав Астафьев прогнозирует уход с рынка от 20% до 40% подрядных организаций, что неизбежно спровоцирует рост цен на услуги оставшихся девелоперов.
На фоне этих рисков меняются и предпочтения клиентов. Руководитель экспертного центра корпорации «Технониколь» Татьяна Суворова подчеркивает, что заказчики все чаще отказываются от строительства с нуля в пользу покупки готовых объектов, а также реконструкции и ремонта уже существующих домов.
Чтобы смягчить последствия реформы для строительных компаний, «Дом.РФ» запустил механизм поручительства по кредитам для подрядчиков. Ожидается, что государственные гарантии возврата средств банкам позволят вывести на рынок ИЖС дополнительно от 500 до 700 новых организаций.
Эскроу станет обязательным для всей ипотеки
Несмотря на сложности адаптации бизнеса, объемы кредитования продолжают расти. За январь–май 2026 года банки выдали 42 тысячи займов на сумму 226 млрд рублей, что в 1,7 раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года. При этом государство намерено и дальше ужесточать правила игры в целях защиты потребителей.
В конце июня 2026 года в Государственную Думу поступил законопроект, предлагающий распространить механизм эскроу абсолютно на все ипотечные договоры подряда в ИЖС, а не только на ль
Источник: РБК Недвижимость
