Сбер начал поэтапно раскрывать эскроу по ипотеке на ИЖС

С 3 сентября Сбер переводит подрядчику деньги с эскроу по этапам: фундамент, стены, готовый дом. На ноябрь в Госдуме запланирован проект об обязательном эскроу для ипотеки на ИЖС.

Редакция «Экотектуры»

26 сентября 2026 г.4 мин чтенияИпотекаНовость

С 3 сентября 2026 года Сбер выдаёт ипотеку на строительство частного дома по договору подряда с частичным раскрытием счёта эскроу. Подрядчик получает деньги со счёта частями, по мере готовности фундамента, стен и всего дома. Кроме того, Совет Госдумы включил в примерную программу на ноябрь законопроект, который делает эскроу обязательным для любой ипотеки на строительство дома по подряду. Обе новости важны для семей, которые строят дом в кредит, и для небольших строительных компаний.

Как напоминают в ДОМ.РФ, эскроу при строительстве дома на льготный кредит обязателен с марта 2025 года. По данным компании, за январь–июль 2026 года выдача ипотеки на ИЖС выросла на 54%, до 153 млрд рублей, во многом из-за низкой базы прошлого года. По данным Росстата, которые приводит РИА Недвижимость, в первом полугодии 2026 года ввод ИЖС упал примерно на 29%. Замглавы Минстроя Никита Стасишин называл среди причин этого падения изменение правил выдачи ипотеки на ИЖС и введение эскроу.

Как работает поэтапное раскрытие в Сбере

Условия банк описал в пресс-релизе, который опубликовал «Банкинформ»:

этапов три: фундамент, стены, готовый дом; после каждого из них подрядчик получает деньги;
выполнение этапа подтверждают фото- и видеофиксацией и промежуточным актом приёма-передачи;
механизм работает в базовой ипотечной программе и в неипотечных сделках, остальные условия «Ипотеки на ИЖС с эскроу» сохраняются;
подрядчик сам вносит данные из договора подряда, каждую сделку ведёт персональный менеджер банка;
оформление идёт через Домклик.

Игорь Лысенко, директор департамента торгового финансирования и факторинга Сбербанка, называет запуск пилотным проектом. По его словам, банк начал его после исследования среди подрядчиков ИЖС. Лысенко говорит, что подрядчик получает деньги «за уже выполненную работу» и не замораживает свои ресурсы. Директор департамента «Домклик» Алексей Лейпи говорит о заказчике: при такой схеме он понимает, за что платит, а каждый этап стройки подтверждён документами.

Ставки, требования к подрядчикам и регионы в сообщении банка не названы. Их придётся уточнять у менеджера.

Что предлагает законопроект об обязательном эскроу

Законопроект № 1268779-8 внесло 23 июня 2026 года Законодательное собрание Кировской области. Он меняет часть 2 статьи 1 закона от 22 июля 2024 года № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».

	Сейчас	По законопроекту
Когда применяется закон № 186-ФЗ	Если стороны договора подряда договорились об эскроу	Если заказчик строит на ипотечный кредит (заём) или стороны договорились об эскроу
Где эскроу обязателен	По пояснительной записке, только по правилам «семейной» и «сельской» ипотеки	Любая ипотека на строительство дома по договору подряда
Статус	Действующая редакция	На рассмотрении. Если закон примут, он вступит в силу через 10 дней после официального опубликования

Авторы в пояснительной записке объясняют, почему эскроу используют редко. Со счётом эскроу подрядчик обычно берёт проектное финансирование, то есть кредит на материалы и оплату труда рабочих, и дом для заказчика дорожает. Поэтому многие заказчики не включают эскроу в договор подряда, а риск недостроя растёт. По оперативным данным авторов, в Кировской области в срок не построены более 20 индивидуальных домов.

По оценкам депутатов, которые приводит «Московская перспектива», к лету 2026 года от недобросовестных подрядчиков в ИЖС пострадали до 20 тыс. человек. Ранее за распространение эскроу на весь рынок ИЖС выступали Банк России и ДОМ.РФ. Совет Госдумы 22 июля включил проект в примерную программу осенней сессии на ноябрь 2026 года.

Какие вопросы задать строительной компании

Поэтапное раскрытие возможно, только если подрядчик согласен на такую схему. До подписания договора стоит выяснить у компании следующее.

Строила ли компания дома по договору подряда с эскроу и проводила ли сделки через Домклик?
Разбита ли цена в договоре по этапам «фундамент», «стены», «дом» и какие сроки стоят у каждого этапа?
Кто снимает фото и видео, кто подписывает промежуточные акты и может ли заказчик присутствовать при приёмке этапа?
На какие деньги компания строит до первой выплаты: на свои или на кредит, и как это отражено в смете?
Сколько объектов компания ведёт сейчас и можно ли посмотреть дома, которые она уже сдала?

Юрлицо подрядчика перед сделкой можно проверить в справочнике компаний СРН на Экотектуре.

Что это значит для того, кто строит дом

Заёмщик Сбера теперь может выбрать схему, при которой подрядчик получает деньги по мере готовности дома, а каждый этап закрыт актом. По словам Игоря Лысенко, такая схема снижает нагрузку на собственный капитал подрядчика. Сейчас банк только тестирует механизм, поэтому условия лучше сверить с банком до выбора подрядчика. Если законопроект примут, эскроу станет обязательным для любой ипотеки на строительство дома по подряду.