Росреестр предложил уточнять площадь старых домов по техплану без реконструкции

Росреестр подготовил поправки в 218-ФЗ для зданий, учтённых в БТИ до 2013 года: площадь в ЕГРН исправят по техплану кадастрового инженера без разрешений на реконструкцию. Разбираем, почему цифры в техпаспорте и техплане расходятся и как это скажется на кадастровой стоимости и налоге.

Редакция «Экотектуры»

28 сентября 2026 г.4 мин чтения2ИЖСНовость

Росреестр подготовил поправки в закон о государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ), которые упростят исправление площади зданий, прошедших технический учёт в БТИ до 1 января 2013 года. Уточнённую площадь внесут в ЕГРН по техническому плану кадастрового инженера, разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию для этого не потребуются. Как сообщил Росреестр 10 сентября 2026 года, законопроект представил на заседании правительства глава ведомства Олег Скуфинский.

Что предлагает Росреестр

Сейчас, по данным ведомства, площадь здания в ЕГРН можно изменить только в результате реконструкции. Проект добавляет отдельный путь для старых объектов. По словам Скуфинского, собственнику не придётся доказывать, что реконструкции не было: «достаточно будет совпадения поэтажного плана» ранее учтённого объекта, который есть у Росреестра, с новым техпланом.

Уточнённую площадь внесут по итогам кадастрового учёта на основании техплана.
Норма касается объектов, технический учёт которых провели до 1 января 2013 года.
Год ввода в эксплуатацию или завершения строительства и материал наружных стен собственник сможет внести по заявлению, без техплана.
Эти же сведения Росреестр будет вносить сам по документам бюджетных учреждений в регионах.

Сроки вступления поправок в силу в сообщении не названы. Чтобы заработать, проект должен пройти обычную процедуру принятия федерального закона.

Кого это касается

По данным Росреестра, законопроект разработан по многочисленным запросам предпринимательского сообщества. Ограничений по назначению зданий в сообщении нет, поэтому под новую норму, судя по формулировке, попадают и жилые дома граждан. Действующие правила подсчёта площади прямо распространяются на частные дома: требования для жилых зданий применяются к объектам ИЖС, садовым домам, жилым строениям и зданиям с назначением «жилой дом».

На практике это владельцы домов с техпаспортом БТИ, выданным до 2013 года, у которых площадь в выписке ЕГРН не совпадает с результатом нового обмера.

Почему площадь по БТИ и по техплану расходится

Росреестр признаёт, что до 2013 года единой методики расчёта площади не было. Показатели получались несопоставимыми, и в документах на один объект, например в техпаспорте БТИ и в техплане для кадастрового учёта, цифры часто расходились. Единую методику закрепили правила, вступившие в силу в 2013 году, ведомство связывает их с 218-ФЗ и приказом Минэкономразвития № 531. В октябре 2020 года требования обновил приказ Росреестра № П/0393.

Для жилого дома этот приказ задаёт такие правила:

Площадь этажа считают в пределах внутренних поверхностей наружных стен, расстояния измеряют на высоте до 1,10 м от пола, плинтусы и декор не учитывают.
В площадь этажа входят балконы, лоджии, террасы и веранды, внутренние перегородки и стены, лестничные площадки и ступени.
Не входят подполье для проветривания, техническое подполье, неэксплуатируемый и технический чердак, тамбуры, портики, крыльца, наружные открытые лестницы и пандусы.
Мансарду считают в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака. В площадь идут участки, где высота наклонного потолка от 1,6 м при наклоне до 45° и от 1,9 м при наклоне 45° и более.
Итог округляют до 0,1 кв. м.

Кадастровый инженер обмеряет дом именно по этим правилам. Поэтому для дома, который никто не перестраивал, новый техплан может дать цифру, отличную от старого техпаспорта. Чаще всего это касается мансард и веранд.

Как изменятся кадастровая стоимость и налог

Когда в ЕГРН вносят изменения, которые влияют на кадастровую стоимость, её заново определяет бюджетное учреждение по методическим указаниям о государственной кадастровой оценке. Закон № 237-ФЗ отводит на это десять рабочих дней со дня, когда учреждение получило сведения об объекте. Новая стоимость применяется с даты изменения записи в ЕГРН.

Налог на имущество физлиц считают от кадастровой стоимости из ЕГРН, которая применяется с 1 января налогового года (п. 1 ст. 403 НК РФ). Для жилого дома базу уменьшают на кадастровую стоимость 50 кв. м его общей площади (п. 5 ст. 403). Статья 406 НК называет для жилых домов ставку 0,1%, муниципалитет может снизить её до нуля или увеличить, но не более чем втрое. Если характеристики объекта меняются в течение года, налог за этот год считают с коэффициентом по числу полных месяцев, так же как при покупке или продаже имущества в середине года (п. 5 и 5.1 ст. 408 НК).

Что меняется в ЕГРН	Что это значит для владельца
Площадь по техплану больше, чем по БТИ	Кадастровая стоимость и налог могут вырасти
Площадь по техплану меньше, чем по БТИ	Кадастровая стоимость и налог могут снизиться
Внесены год постройки и материал стен	Росреестр называет эти сведения нужными для кадастровой оценки, стоимость может быть пересчитана

Итог зависит от обмера. Пункт 8.1 статьи 408 НК ограничивает рост: если налог, рассчитанный от кадастровой стоимости, получается больше прошлогоднего с коэффициентом 1,1, платят прошлогоднюю сумму с этим коэффициентом. Исключения перечислены в том же пункте.

Что делать владельцу старого дома

Закажите свежую выписку из ЕГРН и сравните площадь, год постройки и материал стен с техпаспортом БТИ.
Перед заказом техплана оцените налоговый эффект: база по дому равна кадастровой стоимости за вычетом стоимости 50 кв. м, ставку проверьте в решении своего муниципалитета.
Учтите условие о совпадении поэтажных планов. Пристройки, надстройки и новые мансарды, которых нет на старом плане, под упрощённый порядок, судя по описанию Росреестра, не попадут. Для них остаётся путь через реконструкцию.
Пока закон не принят, действует нынешний порядок, поэтому заказывать техплан в расчёте на новую норму рано.

Если обмер подтолкнёт к перестройке или утеплению дома, подрядчика можно подобрать через сервис подбора исполнителя и проверить в рейтинге надёжности компаний.