Новые правила игры от Центробанка
В проекте «Основных направлений развития финансового рынка РФ на 2027 год и период 2028–2029 годов» Банк России предложил законодательно запретить оформление ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) без применения эскроу-счетов. Главная цель регулятора — обезопасить граждан от недобросовестных строительных компаний. Как отметил на выставке Open Village 2025 член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский, проблема недостроя приобрела массовый характер: десятки тысяч семей по всей стране остались с кредитными обязательствами, но без готового жилья.
Барьеры для малого бизнеса
Основа для перехода на безопасные расчеты уже заложена законом 186-ФЗ, который вступает в силу с марта 2025 года. По данным основателя экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерия Лукинова, за последние полтора года около 4,3 тысячи подрядчиков заключили более 42 тысяч договоров, возведя 22,4 тысячи домов. Однако из 8 тысяч компаний, заявивших о готовности работать по новой модели, до реальных сделок дошла лишь половина. Около 30% одобренных кредитов срываются из-за неготовности строителей к эскроу.
Лукинов подчеркивает, что малый и средний бизнес оказался под двойным ударом: оборотные средства замораживаются, а требования к документообороту непомерно высоки. Четвертая статья 186-ФЗ обязывает подрядчиков раскрывать в ЕИСЖС объем данных, сопоставимый с нагрузкой крупных застройщиков многоквартирных домов. Для региональных компаний, возводящих 5–10 объектов в год, наем отдельного специалиста по документации экономически нецелесообразен. Эксперт предупреждает: если не упростить отчетность и не обеспечить доступное проектное финансирование, рынок рискует потерять до 40% игроков.
Стресс-тест и обеление рынка
Генеральный директор компании «Горизонт девелопмент» Никита Шувалов считает инициативу ЦБ логичным шагом к цивилизованному рынку. С 1 марта 2025 года эскроу становится обязательным для льготных программ, но многие продолжали использовать старые схемы. Теперь регулятор дает четкий сигнал: работать в обход правил больше не получится.
В краткосрочной перспективе отрасль ждет стресс. На фоне высокой ключевой ставки и снижения спроса банкам уже пришлось ужесточить лимиты, вдвое сократив долю кредитов для заемщиков с долговой нагрузкой выше 80%. Небольшим подрядчикам придется перестраивать бизнес-процессы. Однако в долгосрочной перспективе это обеспечит прозрачность. По прогнозам, к 2030 году минимум четверть частных домов будет строиться под банковским контролем.
Поэтапное раскрытие эскроу как выход
Смягчить переходный период может механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов, который уже внедряет «Сбер». Подрядчики смогут получать средства после завершения конкретных этапов (фундамент, стены, дом) при условии предоставления фото- и видеоотчетов и подписания промежуточных актов.
Директор департамента торгового финансирования и факторинга Сбербанка Игорь Лысенко отмечает, что строительные компании активно поддержали этот формат. Он позволяет не замораживать собственные ресурсы, снижает нагрузку на капитал и дает возможность вести несколько объектов параллельно. По словам директора департамента «Домклик» Алексея Лейпи, такой подход гарантирует клиентам целевое использование их средств на каждом этапе стройки.
Источник: BFM
