Разнонаправленная динамика загородного рынка
Согласно данным аналитического центра «Дом.РФ», опубликованным 20 августа, в июле 2025 года на загородном рынке наметилась разнонаправленная тенденция. Темпы выдачи ипотеки на покупку готовых частных домов ускорились: прирост составил 29% за месяц по сравнению с 22% в июне. В то же время кредитование непосредственного строительства (ИЖС) замедлилось, показав рост на 11% против июньских 19%. Несмотря на локальную позитивную динамику, общий объем выдач на ИЖС пока существенно отстает от среднемесячных показателей 2024 года.
Показатели ведущих банков
Ведущие игроки банковского сектора фиксируют рост, однако аналитики призывают оценивать его осторожно. В Сбербанке объем выдачи на ИЖС в июле вырос на 18% по отношению к июню. На приобретение готовых домов банк выдал более 27 млрд рублей. Доля ИЖС в общем объеме ипотеки Сбербанка практически не изменилась и составила 8%, а совокупная доля загородного сегмента (стройка и готовое жилье) по итогам июля достигла 20%. ВТБ отчитался о росте выдач на ИЖС на 60% к июню и примерно в четыре раза к июлю прошлого года. Банк «Дом.РФ» оформил около 1 тыс. кредитов на 6,5 млрд рублей, что в полтора раза превышает результаты июня. По словам директора департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталия Костюкевича, июльский рост во многом объясняется эффектом низкой базы (на готовые и строящиеся дома суммарно было выдано всего 11 тыс. кредитов) и улучшением условий по рыночным программам.
Причины смещения спроса и роль подрядчиков
Для компаний, занимающихся малоэтажным строительством, важным сигналом является причина отставания сегмента строящегося жилья. Независимый эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко (ссылаясь на публикацию от 19 мая) отмечает, что разрыв в темпах роста между готовыми и строящимися объектами вызван дефицитом надежных строительных компаний и медленным развитием взаимодействия банков с подрядными организациями. Любое движение в сегменте выглядит как рост, поскольку количество выдаваемых кредитов все еще не соответствует реальным потребностям рынка. Кроме того, по словам старшего директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, на статистику влияет традиционный летний сезонный фактор. При этом государство видит потенциал сектора. Как подчеркнул 28 мая 2025 года министр финансов Антон Силуанов: «ИЖС — важная составляющая нашей строительной отрасли. И мы сейчас больше внимания уделяем именно индивидуальному жилищному строительству».
Прогнозы: ставки, цены и будущее госпрограмм
Пока рынок ИЖС практически полностью обеспечивается льготными программами, но ситуация будет меняться. Управляющий директор по валидации агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов прогнозирует снижение доли госпрограмм после того, как ключевая ставка опустится ниже 15% годовых, что ожидается в следующем году. Сергей Гордейко уверен, что доля льготной ипотеки неизбежно и кратно сократится до уровня 20%. Главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова добавляет, что для активного восстановления рынка ИЖС необходимо снижение ключевой ставки до 10–12%.
Юрий Беликов подчеркивает, что спрос на загородную недвижимость подогревается сократившейся доступностью квартир, причем проблема кроется не только в ставках, но и в ценах. Даже при снижении ставок рассчитывать на падение цен не стоит. На горизонте полутора-двух лет ежемесячный объем выдачи кредитов на ИЖС и готовые дома вполне может достичь 90–100 млрд рублей. Гордейко резюмирует, что по мере снижения кредитных ставок спрос сначала будет концентрироваться на готовых домах, но затем этот рост замедлится из-за смещения фокуса на реальное ИЖС и оживления вторичного рынка. Ирина Носова из АКРА также позитивно оценивает перспективы загородного рынка, отмечая, что сокращение льготной ипотеки затронет многоквартирные дома сильнее, чем частные.
Источник: Kommersant.ru
