Налог с продажи дома и участка предложили считать по шкале до 22%. Что пока действует

Минфин внёс в Правительство поправки в Налоговый кодекс: доход от продажи имущества предлагают облагать по основной шкале НДФЛ 13–22%. Сроки владения 3 и 5 лет и вычет до 1 млн рублей пока действуют, доход от продаж 2026 года облагается по действующим правилам.

Редакция «Экотектуры»

29 сентября 2026 г.5 мин чтения20ПравоНовость

24 сентября Минфин внёс в Правительство бюджетный пакет, в который вошли поправки в Налоговый кодекс. Министерство предлагает перенести «пассивные» доходы граждан, включая доход от продажи имущества, в основную базу НДФЛ со шкалой 13–22%. Сейчас такие доходы облагаются по ставкам 13–15%. Пока это законопроект, и продажу дома или участка облагают по действующим правилам: налога нет после трёх или пяти лет владения, при продаже раньше срока доход можно уменьшить на вычет до 1 млн рублей.

Что предложил Минфин

В сообщении Минфина перечислены доходы, которые предлагают включить в основную базу: дивиденды, проценты по вкладам, операции с ценными бумагами и цифровыми правами, продажа имущества и долей, выплаты по договорам страхования и дарение. По замыслу министерства, ставку будет определять размер дохода, источник на неё влиять перестанет.

Исключений министерство назвало два. Сохранится необлагаемый порог для малых вкладов до 1 млн рублей, а на доходы участников СВО изменения не распространятся. Минфин оценивает, что унификация коснётся не более 6% населения с налогооблагаемыми доходами, это около 4 млн граждан.

В тот же день министр финансов Антон Силуанов представил проект бюджета на 2027–2029 годы и налоговые предложения на заседании Правительства. Михаил Мишустин сказал, что проект бюджета нужно направить в Госдуму до 1 октября. Дату вступления налоговых поправок в силу Минфин в своём сообщении не назвал.

Какие правила действуют сейчас

Освобождение от налога и вычеты при продаже недвижимости закреплены в статьях 217.1 и 220 Налогового кодекса. Об изменении этих норм в сообщении Минфина ничего не сказано. Для продавца дома или участка сейчас важно следующее.

Общий минимальный срок владения составляет пять лет. После него доход от продажи недвижимости НДФЛ не облагается (п. 4 ст. 217.1 НК).
Трёх лет достаточно, если объект получен по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, при приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением. Тот же срок действует, если на дату регистрации перехода права к покупателю у продавца, с учётом совместной собственности супругов, нет другого жилья; жильё, купленное им или супругом за 90 дней до этой даты, не учитывается (п. 3 ст. 217.1 НК).
При продаже единственного жилья трёхлетний срок распространяется и на земельный участок под домом, и на хозяйственные постройки на нём.
Семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи жилого дома, квартиры или доли в них независимо от срока владения, если одновременно выполнены условия п. 2.1 ст. 217.1. Среди них: детям меньше 18 лет (24 при очном обучении), новое жильё куплено в том же году или до 30 апреля следующего и больше проданного по площади или кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданного объекта не выше 50 млн рублей.
При продаже раньше срока доход уменьшают на вычет: до 1 млн рублей за год по жилым домам, квартирам, комнатам, садовым домам, земельным участкам и долям в них, до 250 тыс. рублей по иной недвижимости. Вместо вычета можно учесть документально подтверждённые расходы на покупку этого имущества (п. 2 ст. 220 НК).
Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации сделки, доход принимают равным 0,7 кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК).
Регион вправе своим законом сократить минимальный срок владения вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК).
Если продажа облагается налогом, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог платят до 15 июля того же года (РБК Недвижимость).

Что изменится в расчёте, если поправки примут

Сейчас доход от продажи имущества попадает в отдельную базу (п. 6 ст. 210 НК), к ней применяют две ставки: 13% при сумме до 2,4 млн рублей за год и 15% с суммы сверх этого порога (п. 1.1 ст. 224 НК). Для зарплаты и других доходов основной базы действует пятиступенчатая шкала из п. 1 ст. 224 НК.

Сумма основной базы за год	Ставка на часть дохода в этом диапазоне
до 2,4 млн руб.	13%
2,4–5 млн руб.	15%
5–20 млн руб.	18%
20–50 млн руб.	20%
свыше 50 млн руб.	22%

До 5 млн рублей ставки двух шкал совпадают, разница начинается выше этого порога. Минфин пишет о включении пассивных доходов в основную базу, где сейчас учитывают зарплату. Будут ли доход от продажи и зарплату считать вместе, станет ясно из текста законопроекта.

Расчёт редакции по действующим шкалам на случай, если доходы сложат. Человек за год получил 3 млн рублей зарплаты и 3 млн рублей облагаемого дохода от продажи дома после вычета. Сейчас базы считают отдельно, налог с каждой составляет 402 тыс. рублей, всего 804 тыс. Если сложить 6 млн рублей в одной базе, налог вырастет до 882 тыс. рублей, на 78 тыс. больше.

Тех, кто продаёт дом после минимального срока владения, новая шкала не затронет, пока действует освобождение по ст. 217.1. О его отмене в сообщении Минфина речи нет.

Что делать тем, кто продаёт дом или участок

Налоговый кодекс запрещает применять повышение ставок задним числом (п. 2 ст. 5 НК). Закон о налогах вступает в силу не раньше чем через месяц после публикации и не раньше первого числа следующего налогового периода, а для НДФЛ налоговый период равен календарному году (п. 1 ст. 5 и ст. 216 НК). Доход от продажи, полученный в 2026 году, облагается по действующим правилам.

Проверьте в выписке из ЕГРН дату регистрации права и основание, по которому получен дом или участок. От этого зависит, ждать три года или пять лет.
Сохраните договор покупки, платёжные документы и расписки. При продаже раньше срока подтверждённые расходы могут уменьшить налог сильнее, чем вычет 1 млн рублей.
Узнайте кадастровую стоимость дома и участка на 1 января года продажи: цена ниже 70% от неё налог не снизит.
Если деньги от продажи пойдут на новый дом, смету можно прикинуть в калькуляторе бюджета стройки, а ипотечные программы сравнить в разделе об ипотеке.

Следить стоит за внесением бюджетного пакета в Госдуму: только текст законопроекта покажет, как будут считать доход от продажи и с какой даты.