Забор стоит за границей участка: как оформить прирезку по новым правилам перераспределения

Закон № 12-ФЗ разрешил считать плату за прирезку государственной и муниципальной земли к частному участку пропорционально приросту площади и добавил новое основание для перераспределения. Разбираем по шагам, что делать владельцу ИЖС, если забор уже стоит за кадастровой границей.

Редакция «Экотектуры»

5 октября 2026 г.4 мин чтения1Право

Если забор частного дома стоит на муниципальной или государственной земле, владелец может оформить эту полосу за собой через перераспределение по статьям 39.28 и 39.29 Земельного кодекса. Федеральный закон от 30 января 2026 года № 12-ФЗ разрешил считать плату пропорционально добавленной площади и открыл процедуру для собственников, которые раньше под неё не подходили. Разбираем порядок действий и риски самозахвата.

Что поменялось в Земельном кодексе

Госдума приняла закон 13 января 2026 года, Совет Федерации одобрил его 28 января, президент подписал 30 января. Основные изменения:

Плата. Новый пункт 5.1 статьи 39.28 разрешает рассчитывать плату от кадастровой стоимости исходного или образуемого участка пропорционально увеличению площади частного участка. Органы власти, которые устанавливают порядок платы, вправе определить категории граждан, которые не платят при прирезке к своим участкам ИЖС, ЛПХ, садовым и огородным участкам.
Новое основание, подпункт 3.1. Частные участки, не названные в подпункте 3, теперь можно перераспределять, чтобы обеспечить соблюдение требований статьи 11.9 ЗК. Среди этих требований запрет на вклинивание, вкрапливание, изломанность границ и чересполосицу. По этому основанию перераспределение проводят однократно.
Предел 1000 кв. м. По основанию 3.1 откажут, если исходный участок вырастает больше чем на 1000 кв. м. Исключения: перераспределение по утверждённому проекту межевания и сельхозземли, оборот которых регулирует закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Повторно по 3.1 нельзя, в том числе для участков, полученных разделом или объединением такого участка.
Уменьшение участка. Новый пункт 7 статьи 39.28 допускает, что частный участок при перераспределении станет меньше, если образуемые участки отвечают требованиям закона.
Сроки соглашения. Срок в 30 дней на проект соглашения теперь отсчитывают от поступления в орган сведений об образуемых участках. Раньше его считали от представления кадастрового паспорта.

По данным РБК Недвижимость, перераспределять участки без проекта межевания раньше могли только граждане, теперь это право получили и предприниматели. Проект межевания обходился бизнесу, как пишет издание, примерно в 500 тыс. рублей.

Какое основание подходит владельцу дома ИЖС

Гражданин, чей участок предназначен для ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, по-прежнему идёт по подпункту 3 пункта 1 статьи 39.28. Лимит здесь другой: после прирезки площадь не должна превысить установленный предельный максимальный размер участка. Там, где действуют градостроительные регламенты, этот размер определяет регламент (п. 1 ст. 11.9 ЗК). Предел 1000 кв. м и однократность относятся только к основанию 3.1. Им пользуются собственники участков, не подпадающих под подпункт 3. Владельцу ИЖС важнее пункт 5.1 о плате и возможная льгота.

Пошагово: забор уже стоит за границей

Проверьте, внесены ли в ЕГРН границы вашего участка. Если они подлежат уточнению, в перераспределении откажут (подп. 10 п. 9 ст. 39.29). Сначала уточните границы собственного участка.
Выясните, что за земля за забором. Отказ последует, если на ней стоят чужие постройки, если она изъята из оборота или ограничена в обороте, зарезервирована для государственных или муниципальных нужд, выставлена на аукцион или по ней уже подано чужое заявление (подп. 3–7 п. 9).
Оцените размер занятой полосы. Если из этой земли можно сформировать самостоятельный участок, орган откажет (подп. 9 п. 9). Откажут и тогда, когда итоговая площадь превысит предельный максимум (подп. 8).
Закажите у кадастрового инженера схему расположения земельного участка. Если на эту территорию утверждён проект межевания, схему не примут (подп. 13 п. 9): перераспределение пойдёт по проекту.
Подайте заявление в уполномоченный орган лично, почтой или в электронном виде (п. 5). В нём указывают ФИО, место жительства, реквизиты документа, удостоверяющего личность, кадастровый номер участка и адрес для связи (п. 2). К заявлению прикладывают схему, а если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, то и копии документов на участок (п. 3).
После утверждения схемы проведите кадастровые работы и поставьте новый участок на учёт (п. 11). Их обеспечивает сам заявитель.
Подпишите соглашение и внесите плату. Фактическая площадь не должна превышать площадь из схемы больше чем на 10%, иначе в соглашении откажут (п. 14).

Этап	Срок	Норма ст. 39.29 ЗК
Возврат неполного заявления	до 10 дней	п. 7
Решение по схеме или отказ	до 20 дней	п. 8
Если схема требует особого согласования	до 35 дней со дня подачи заявления	п. 8.1
Проект соглашения от органа	до 30 дней после сведений об участке	п. 13
Подписание заявителем	до 30 дней после получения	п. 13

Кто определяет размер платы

Порядок расчёта задаёт тот, кому принадлежит земля: правительство для федеральных участков, регион для своих и неразграниченных земель, муниципалитет для муниципальных. Пункт 5.1 разрешает считать плату пропорционально приросту и освобождать от неё отдельные категории граждан, но не обязывает к этому. Прежде чем заказывать схему, узнайте в администрации, каким актом установлена плата в вашем муниципалитете и есть ли в нём льготные категории.

Что будет, если оставить забор на месте

Статья 7.1 КоАП (ред. от 26.07.2026) устанавливает для гражданина штраф за самовольное занятие от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не меньше 5 тыс. рублей. Если кадастровая стоимость не определена, штраф составит 5–10 тыс. рублей. При занятии части участка штраф считают пропорционально занятой площади. Уплата штрафа землю не легализует: по статье 76 ЗК самовольно занятый участок возвращают без возмещения затрат, а постройки на нём сносят виновные или за их счёт.

Если по одному из оснований пункта 9 прирезка невозможна, безопаснее перенести забор на кадастровую границу, не дожидаясь проверки. Подрядчика для переноса ограждения или для стройки на прирезанной части можно проверить в рейтинге надёжности компаний или подобрать через сервис подбора исполнителя.